Le marché immobilier monégasque, parce qu’il est l’un des plus exclusifs au monde, continue d’attirer les acheteurs fortunés en quête d’un cadre de vie privilégié et luxueux. La rareté de l’offre foncière, conjuguée à l’attrait de la clientèle internationale pour la Principauté de Monaco, contribue à l’augmentation continue des prix au mètre carré, dopée par la mise sur le marché de nouveaux projets immobiliers de prestige. Dans ce contexte, les opportunités se font rares et c’est pourquoi les ventes aux enchères immobilières suscitent toujours autant d’intérêt pour les investisseurs.
POURQUOI VENDRE UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES ?
Une vente aux enchères peut être volontaire – par exemple en cas de désaccord entre indivisaires – ou à l’initiative d’un créancier hypothécaire, dans un contexte de saisie immobilière. Le recours à une vente aux enchères permet d’accélérer, voire de forcer le processus de vente, grâce à une mise en concurrence des enchérisseurs. Pour l’acquéreur, cela permet d’acquérir un bien rapidement, à un prix compétitif, fixé en toute transparence, en fonction de la demande réelle sur le marché.
COMMENT EST FIXEE LA MISE A PRIX ?
Dès lors que la vente aux enchères s’inscrit dans un contexte litigieux, la mise à prix sera fixée par le juge, qu’il s’agisse d’une sortie forcée d’indivision ou d’une saisie immobilière.
En matière de saisie immobilière, la mise à prix était en général fixée par le créancier poursuivant à hauteur de sa créance, quelle que soit la valeur vénale réelle du bien saisi.
Cependant, une jurisprudence récente du Tribunal de Première Instance est venue mettre à mal cette pratique, en fixant la mise à prix à un montant nettement supérieur à celle sollicitée par le débiteur. Cette décision avait le mérite de protéger les droits du débiteur saisi, mais elle n’était pas neutre pour le créancier poursuivant, qui aurait pu être déclaré adjudicataire, en l’absence d’enchères, au montant de la mise à prix fixée par le juge.
Si depuis les juges monégasques semblent être revenus à une position plus équilibrée, il reste prudent d’évaluer le bien à dire d’expert pour éviter les écueils d’une mise à prix inadéquate.
Côté acquéreurs, il conviendra d’être attentif aux frais de poursuite, qui seront taxés par le juge préalablement à l’audience d’adjudication, et dont le montant sera annoncé avant l’ouverture des enchères.
QUAND ET COMMENT SE DEROULE LA VENTE AUX ENCHERES ?
Le Tribunal fixera les jour et heure où il sera procédé à l’adjudication du bien, laquelle peut être reportée, dans certains cas ; les acquéreurs potentiels peuvent se tenir informés de l’actualité des ventes futures, notamment en consultant le Journal de Monaco.
Tout intéressé pourra enchérir, à l’exception notamment, en matière de saisie immobilière, du débiteur saisi, de son tuteur et des personnes notoirement insolvables. Un préalable pour cela : l’intéressé devra consigner un pourcentage de la mise à prix, par chèque de banque tiré sur un établissement installé à Monaco.
Les étrangers sans domicile ni résidence dans la Principauté doivent obligatoirement se faire représenter par un Avocat-Défenseur, ce qu’ils doivent anticiper en amont de l’adjudication. En outre, il est toujours possible de se faire représenter par un Avocat-Défenseur, notamment pour davantage de discrétion.
En effet, l’adjudication a lieu en audience publique, « à la bougie ». En pratique, le Juge pourra décider du montant des enchères successives, même si la loi prévoit que les enchères devront croître de 1 500 euros en 1.500 euros au-dessus de 300.000 euros.
L’adjudication sera faite après l’extinction des bougies et à défaut d’adjudicataire, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix.
Toute personne pourra, dans les huit jours suivant l’adjudication, faire une surenchère. Si la surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur sera déclaré adjudicataire.
ET APRES L’ADJUDICATION ?
L’adjudicataire devra payer les sommes dues, soit le prix d’adjudication majoré des frais annexes, dans les 20 jours de l’adjudication et à défaut, il pourra être poursuivi pour folle enchère.
Sous réserve du paiement du prix dans le délai prescrit, un jugement – qui vaudra titre de propriété et purgera toutes les hypothèques – lui sera délivré, avec injonction à la partie saisie de libérer le bien, sous peine d’y être contrainte par la force publique.
Pendant toutes ces étapes, l’assistance d’un Avocat-Défenseur sera déterminante et permettra à l’adjudicataire d’aménager le plus rapidement possible dans son nouvel appartement.
