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Evaluation Immobilière en Principauté

Évaluation immobilière : « Il est impératif d’avoir une excellente connaissance du marché »

Cabinet indépendant implanté à Monaco, Nemesis Expertises Immobilières couvre le marché monégasque et limitrophe. Son fondateur Roland Chevallier explique comment il évalue les biens et accompagne ses clients dans leurs projets immobiliers.

Nemesis est spécialisé dans l’expertise en évaluation immobilière. Pour quels types de biens ?
Du fait de la typologie des biens en Principauté, nous expertisons es-sentiellement des biens résidentiels et des biens d’exception à Monaco, ainsi qu’en France, dans un secteur allant de Menton au Cap Ferrat. Il nous arrive toutefois, dans le cadre de l’accompagnement de notre clientèle, d’étendre notre activité sur le reste du territoire français avec notamment l’évaluation de vignobles ou de bâtiments particuliers.


Vous évaluez la valeur d’un bien. Le baromètre immobilier des notaires est-il un bon indicateur ?
En Principauté, contrairement à nos voisins français, il n’existe pas de base de données consultable. La connaissance du marché et notre présence constante nous permettent de rester informés sur le marché transactionnel et locatif.
En France, depuis quelques années, la base notariale Perval a fait l’objet d’une ouverture au public uniquement pour les contribuables français. Dans un contexte professionnel, nous utilisons des outils dédiés utilisant des données foncières plus complètes, développés par la CEIF (Chambre des Experts Immobiliers de France) dont nous sommes membres, additionnés à d’autres sources (Safer, ventes aux enchères, VEFA…). Contrairement aux datas publiques, celles-ci sont conservées depuis 2014, avec des critères de croisement plus importants, nous permettant de visualiser l’évolution du marché ou d’un bien en particulier, sur une période plus longue. Dans les deux cas, ces éléments restent des indicateurs et l’étude in situ est indispensable.


Quels sont vos critères prioritaires ?
Il est impératif, pour une analyse fine, outre la visualisation de l’en-vironnement, d’avoir une excellente connaissance du marché dans lequel nous opérons.
En Principauté, la ville évolue sans cesse dans un perpétuel renou-vellement urbain. Sans cadastre publique, il est indispensable d’être informés et d’anticiper d’éventuels changements autour de l’actif pouvant influer sur sa valorisation, en négatif comme en positif. Les dispositions d’urbanisme peuvent également concerner le bien lui-même, lui conférant de potentiels droits de surélévation ou de remembrements avec des immeubles voisins, pouvant offrir des possibilités de nouvelle promotion.
A cela s’ajoute dans le cas d’un appartement, la qualité de l’immeuble dans lequel peut se situer le bien ; que ce soit en termes d’architecture, d’histoire (valeur émotionnelle) ou de ses prestations. L’appartement sera, lui, ausculté quant à la qualité des rénovations éventuelles effectuées et des prestations offertes, la dimension des extérieurs, de sa vue, même si celle-ci n’est jamais acquise à Monaco, ses expositions, son étage et l’existence potentiel d’un droit à l’air libre, ses annexes (parking, cave…) et sa surface, avec les difficultés de calcul et de pondérations spécifiques au marché immobilier de la Principauté.
Enfin, depuis peu, à l’instar de la France, Monaco a mis en place un audit énergétique, obligatoire dans le cadre de la vente et de la location, étalé dans le temps selon la période de construction de l’immeuble. Les résultats obtenus peuvent nécessiter la réalisation de travaux obligatoires de mise aux normes. Les nouvelles générations sont de plus en plus sensibilisées à l’environnement. Si la valeur verte reste encore difficilement quantifiable, cet élément peut offrir une meilleure liquidité au bien.

Vous accompagnez vos clients dans leurs projets immobiliers de A à Z ? Comment ?
Nous œuvrons majoritairement pour les établissements financiers. Toutefois, de plus en plus de particuliers et notamment des marchands de biens viennent nous consulter en amont de leur achat. Bien que la plupart soit alerté sur le marché immobilier, ils viennent nous consulter, selon leur projet, afin d’obtenir un premier avis sur la qualité de l’actif et de l’immeuble dans lequel il se situe, ou d’avoir une vision plus fine pour une éventuelle rentabilité locative associée aux coûts de détention sur une période donnée.
Certains de nos clients nous demandent également un rapport avant achat, selon les normes de la RICS, institution à laquelle nous sommes affiliés, incluant la revue de certains éléments structurels.
Suite à l’acquisition, nous réalisons également des suivis de chantier, pour le comptes des établissements financiers afin de s’assurer de l’emploi des fonds et de la cohérence des travaux avec les autorisa-tions obtenues.

Le diagnostic immobilier est-il important pour l’acquisition d’un bien ? Il s’agit de vérifier qu’il n’y a pas de vice caché sur un bien ? Quels sont les paramètres à regarder absolument ?
En Principauté, les diagnostics ne sont pas aussi pléthoriques qu’en France. Depuis 1997, le rapport sur l’amiante dans les immeubles bâtis avant cette année avait également été rendu obligatoire par Arrêté Ministériel n°97-595 en date du 12 décembre 1997. Il existe aussi des contrôles pluriannuels des installations techniques des parties privatives et communes, ainsi que de l’obligation de faire réaliser un rapport sur l’installation électrique d’un bien loué après plus de trois mois de vacances.
Concernant le diagnostic de performance énergétique, comme nous l’avons vu précédemment, l’audit énergétique en Principauté, instauré par Arrêté Ministériel 2018-613 du 26 juin 2018, en est à ses débuts, avec un étalage dans le temps de l’obligation de réalisation selon la période de construction de l’immeuble. Son intégration dans la valeur reste encore délicate.
A contrario, en France, ce diagnostic, instauré en 2006 et modifié en juillet 2021, est un véritable outil grand public pour l’information des ménages sur la performance énergétique et climatique de leur logement et un thermomètre essentiel de la politique publique de l’énergie et du logement, qui sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie). Ce diagnostic s’est renforcé depuis août 2021 avec la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, rendant également obligatoire la réalisation d’un audit énergétique réglementaire, en complément du diagnostic de performance énergétique, pour toutes les ventes de maisons individuelles et de bâtiments d’habitation collective en monopropriété, classés F ou G.


Quelles sont les nouvelles normes?
Dès 2025, les logements les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location. Dès 2028, ce sera au tour des biens classés F d’être interdits, et enfin aux logements classés E d’ici 2034.
Ces éléments ont un réel impact sur la décision d’achat auprès d’une clientèle de plus en plus vigilante et un rapport récent fait état d‘une différence de prix pouvant aller jusqu’à 20% pour des biens similaires, en fonction des résultats du rapport.
Si les autres diagnostics actuellement obligatoires (amiante, plomb, gaz, électricité, SPANC, pollution des sols) apportent également des éléments importants en termes de prises de décision et/ou d’investissement nécessaires, pour d’éventuelles mises en confor-mité, un aspect important est encore sous-estimé : il s’agit de la structure elle-même du bâti en termes de pathologie. Les immeubles et les maisons individuelles « vieillissent » et n’ont pas une durée de vie éternelle ; ces actifs ont besoin d’un entretien régulier et des désordres peuvent apparaitre de nombreuses années après leur construction, du fait de leur environnement, de malfaçons ou de manque d’entretien.

Propos recueillis par Milena RADOMAN

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