Comment se porte l’immobilier monégasque? Sandrine Tondetta, Directrice Générale de l’agence immobilière AGEDI, livre sa vision du marché.
Quelle est la situation actuelle du marché immobilier monégasque?
Le marché de la location a été très dynamique en 2022. On note une augmentation de la demande de 3 pièces notamment. Ce phénomène illustre la logique des clients locataires des trois dernières années, dont l’un des membres de la famille est venu expérimenter un éventuel nouveau lieu de vie avant de décider de s’y installer. Ils font alors venir leur famille et ont alors besoin de plus d’espace.
Quel est le prix moyen/m² à la location?
Le prix moyen/m² à la location à Monaco est difficile à déterminer en raison de l’absence de statistiques nationales. Les prix à la location affichent une forte amplitude de variation en fonction des quartiers et oscillent entre 600€ et 1200€/m² et par an. Ils se négocient également beaucoup plus souvent.
Et pour la vente?
Le marché de la vente, quant à lui, a subi un ralentissement pour deux raisons majeures : les conséquences non immédiates de la crise sanitaire et la survenance de la guerre en Ukraine. Les clients russes, représentant une part importante des acquéreurs ces dernières années, ont gelé leurs investissements et se font plus rares. Si le prix moyen/m² à la vente a atteint un record en 2021 en surpassant les 50 000€, il est probable que sur l’ensemble du territoire et avec les données consolidées de marché le résultat ne soit pas aussi brillant cette année. Ainsi, le prix moyen d’une vente en 2021 s’élevait à 10,2 millions d’euros (contre 13,7 millions en 2020). Le prix moyen d’une vente dans l’ancien était de 5 millions d’euros en 2021, contre 4,9 millions en 2020 et 5,8 millions en 2019. Le quartier de Monte Carlo concentrait 80 % du marché avec des prix situés entre 50 000 et 70 000 €/m2,
avec des pointes à 100 000 €/m2. Les prix moyens oscillaient entre 30 000€ et 50 000€ au Jardin Exotique, entre 40 000€ et 60 000€ à Fontvieille et La Rousse, entre 35 000€ et 60 000€ à la Condamine, entre 50 000€ et 80 000€ au Larvotto.
Quel est le type de biens les plus demandés?
On enregistre une forte demande de 5 pièces et plus (en augmentation de + de 41%) par rapport à 2020 et de trois pièces en augmentation de 8% par rapport à 2020.
Quelles sont les raisons invoquées par les nouveaux résidents et spécificités de l’immobilier monégasque?
L’une des caractéristiques principales de la Principauté réside dans le fait que la fiscalité pour les personnes physiques soit très intéressante. Le seul impôt direct en Principauté est l’impôt sur les sociétés, et uniquement pour celles qui génèrent plus de 25% de leur chiffre d’affaires à l’international. Il n’y a pas d’impôt sur la fortune, d’impôt foncier ou de taxe d’habitation. Il n’y a également aucun impôt sur les investissements ou sur les revenus générés à l’extérieur de Monaco. Monaco reste l’un des rares états où les habitants ne sont pas tenus d’effectuer de déclaration de revenus.
Les droits de succession ou de donation s’appliquent aux biens situés à Monaco ou qui y ont leur assiette, quels que soient le domicile, la résidence ou la nationalité du défunt ou du donateur (sous réserve des dispositions de la convention franco-monégasque du 1er avril 1950). Le niveau d’imposition est fait en fonction du degré de parenté entre le défunt et son héritier. Soit 0% en filiation directe parents-enfants ou entre époux à 16% entre personnes non parentes.
La politique de sécurité intérieure en Principauté de Monaco constitue une assise fondamentale pour maintenir le climat de confiance en matière économique qu’on lui connaît. La confiance en la Principauté attire non seulement les investisseurs fortunés prudents et les entreprises internationales pour ses perspectives d’affaires uniques au monde mais aussi les familles soucieuses de permettre à leurs enfants d’accéder à un système éducatif exigeant dans un environnement privilégié.
Les facteurs d’attractivité de la Principauté n’échappent pas aux investisseurs qui apprécient particulièrement le marché de l’immobilier pour ses qualités intrinsèques. La valeur patrimoniale des biens immobiliers demeure en effet dans une bulle résiliente face aux crises et aux évènements géopolitiques mondiaux qui heurtent plus fortement les marchés analogues des autres pays.
Où en est la digitalisation de l’immobilier?
Le secteur de l’immobilier est longtemps resté un secteur à l’abri d’innovations majeures. Ancré dans des méthodes traditionnelles, le marché immobilier ne connaît que depuis quelques années un vrai bouleversement. L’émergence de la Proptech (contraction de “property et “technology”) bouscule l’ensemble du marché immobilier. Ces agences immobilières d’un nouveau type offrent de multiples avantages face aux agences traditionnelles. Les honoraires fixes font partie de ces principaux avantages offerts aux clients. L’utilisation d’outils digitaux et la suppression des points de vente physiques ont permis une réduction colossale des frais d’agence.
De nombreuses start-ups ont bousculé le marché immobilier ces dernières années en cherchant à moderniser l’offre de services plus adaptée aux mutations sociaux économiques et aux attentes des clients en matière de transparence et d’innovation.
Cette tendance à la digitalisation est même aujourd’hui partagée par les plus grands opérateurs du marché qui semble donc être une réponse pertinente pour faire face aux périodes d’incertitude. La crise sanitaire a renforcé cette dynamique de fond à tous les niveaux du marché immobilier. En ce qui concerne la tokenisation de l’immobilier, elle reste encore floue et abstraite pour de nombreux acteurs. Il s’agit en réalité de l’inscription d’un actif et de ses droits sur un token afin d’en permettre la gestion et l’échange en pair-à-pair sur une blockchain, de façon instantanée et sécurisée. La tokenisation présente plusieurs avantages. Si quelques transactions immobilières ont été réalisées via la blockchain et qu’elle suscite un intérêt important, l’évolution sera lente et prudente dans la mesure où s’il est possible de concevoir une blockchain sans crypto-monnaie, jusqu’à présent la plupart des blockchains nécessitent une incitation financière pour les mineurs et disposent donc d’une crypto-monnaie associée. Or dans le contexte économique actuel, la volatilité du marché de la cryptomonnaie inspire la défiance plus que l’engouement. Il en est de même pour le métavers, ce nouveau monde virtuel, trop expérimental à ce jour pour les investisseurs qui ne peuvent se permettre de prendre des risques inconsidérés.
Propos recueillis par Milena RADOMAN
