L’avocat Me Jean-Charles Gardetto nous explique les arcanes des ventes aux enchères. Et revient sur la vente récente de la villa Unda Maris, située sur le Rocher, adjugée pour 75 millions d’euros.
Quel est le droit applicable aux ventes aux enchères se déroulant en Principauté ?
Comme l’indique la loi n° 1.448 du 28 juin 2017, relative au droit international privé, « le contrat de vente de biens aux enchères est régi par le droit de l’État sur le territoire duquel la vente aux enchères a lieu, si le lieu de la vente peut être déterminé ». C’est donc bien la loi monégasque qui s’applique aux contrats de vente aux enchères (notamment la loi n°1.104 du 29/12/1978 concernant les ventes publiques de meubles). Toute action judicaire relève de la compétence exclusive des tribunaux de la Principauté de Monaco. Attention, la maison de vente aux enchères agit comme mandataire pour le vendeur. Elle n’est pas partie au contrat liant l’acheteur au vendeur.
Quels sont les frais à la charge de l’acheteur ?
Les maisons de vente aux enchères sont commissionnées pour leurs services. Cette commission, à la charge de l’acheteur, équivaut à un pourcentage du prix d’adjudication. Attention, son montant peut varier d’une vente à l’autre, et d’une maison à l’autre. A titre d’exemple, aux dernières nouvelles, chez Artcurial, l’acheteur doit, en plus du prix d’adjudication et de la TVA à 20%, s’acquitter de 25% du montant de l’adjudication pour les lots de 1 à 150.000 euros ; 20% du montant de l’adjudication pour les lots de 150.001 à 1.800.000 euros ; 12% du montant de l’adjudication pour les lots au-delà de 1.800.000 euros. A l’Hôtel de Vente de Monte Carlo, l’acheteur doit, en plus du prix d’adjudication et de la TVA à 20%, s’acquitter de 25 % du montant de l’adjudication pour les lots adjugés jusqu’à 500.000 euros ; 23 % du montant de l’adjudication pour les lots adjugés entre 500.001 à 2.000.000 euros ; 20 % du montant de l’adjudication pour les lots adjugés au-delà de 2.000.001 euros.
Les droits d’enregistrement – soit 2% du prix d’adjudication – sont par ailleurs perçus, à l’occasion de la formalité de l’enregistrement, sur les mutations ou les actes civils ou judiciaires.
Quels sont les frais à la charge du vendeur ?
Le vendeur ne percevra pas l’intégralité du montant auquel son lot s’est vendu. La maison de vente aux enchères prendra une deuxième commission qui peut être négociée avant la mise aux enchères du lot.
Et pour les lots en provenance de pays hors Union Européenne ?
Il faut alors ajouter des frais d’importation de 5,5 % du prix d’adjudication et 20 % pour les bijoux et montres, automobiles, vins et spiritueux.
La fiscalité est-elle attractive à Monaco ?
Oui. Les personnes physiques résidant à Monaco (en dehors des personnes de nationalité française) ne sont soumises en Principauté à aucun impôt sur le revenu, sur les plus-values ou sur le capital. Un résident monégasque, ou un monégasque ne sera donc pas soumis à l’impôt sur la plus-value réalisée lors d’une vente aux enchères. Alors qu’en France, les taxes sur la plus-value s’appliquent pour tout bien vendu d’une valeur supérieure à 5 000 euros HT, prix marteau.
En janvier, la villa Unda Maris, sur le Rocher, a été vendue aux enchères pour 75 millions d’euros devant la cour d’appel. Cela arrive souvent ?
Cette vente aux enchères a été exceptionnelle ! Le prix de départ était fixé à 60 millions d’euros. Deux heures et demie plus tard, le lot était adjugé pour 75,3 millions d’euros. Si le montant paraît astronomique, il est bien en-dessous de l’évaluation faite par les experts. L’un d’eux évaluait le mètre carré à 75.000 euros. Le prix du bien aurait donc pu s’envoler à 165 millions d’euros… Ces ventes immobilières ne sont pas fréquentes, elles ont lieu après une saisie immobilière.
