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PROPERTIES

Évaluation immobilière : « Il est impératif d’avoir

une excellente connaissance du marché » Propos recueillis par Milena Radoman

Cabinet indépendant implanté à Monaco, Nemesis Expertises Immobilières couvre le marché
monégasque et limitrophe. Son fondateur Roland Chevallier explique comment il évalue les biens et
accompagne ses clients dans leurs projets immobiliers.

Nemesis est spécialisé dans l’expertise en évaluation immobilière.
Pour quels types de biens ?
Du fait de la typologie des biens en Principauté, nous expertisons es-
sentiellement des biens résidentiels et des biens d’exception à Monaco,
ainsi qu’en France, dans un secteur allant de Menton au Cap Ferrat.
Il nous arrive toutefois, dans le cadre de l’accompagnement de notre
clientèle, d’étendre notre activité sur le reste du territoire français avec
notamment l’évaluation de vignobles ou de bâtiments particuliers.

Vous évaluez la valeur d’un bien. Le baromètre immobilier des
notaires est-il un bon indicateur ?
En Principauté, contrairement à nos voisins français, il n’existe pas de © Nemesis
base de données consultable. La connaissance du marché et notre Chez Nemesis, Roland Chevallier est expert agréé auprès de banques privées et Léonore Pfefferlé,
présence constante nous permettent de rester informés sur le marché experte immobilier. / Roland Chevallier is a certified expert for private banks at Nemesis, and Léonore
transactionnel et locatif. Pfefferlé is a real estate expert.
En France, depuis quelques années, la base notariale Perval a fait ses expositions, son étage et l’existence potentiel d’un droit à l’air
l’objet d’une ouverture au public uniquement pour les contribuables libre, ses annexes (parking, cave…) et sa surface, avec les difficultés
français. Dans un contexte professionnel, nous utilisons des outils de calcul et de pondérations spécifiques au marché immobilier de la
dédiés utilisant des données foncières plus complètes, développés Principauté.
par la CEIF (Chambre des Experts Immobiliers de France) dont nous Enfin, depuis peu, à l’instar de la France, Monaco a mis en place un
sommes membres, additionnés à d’autres sources (Safer, ventes audit énergétique, obligatoire dans le cadre de la vente et de la location,
aux enchères, VEFA...). Contrairement aux datas publiques, celles-ci étalé dans le temps selon la période de construction de l’immeuble.
sont conservées depuis 2014, avec des critères de croisement plus Les résultats obtenus peuvent nécessiter la réalisation de travaux
importants, nous permettant de visualiser l’évolution du marché ou d’un obligatoires de mise aux normes. Les nouvelles générations sont de
bien en particulier, sur une période plus longue. Dans les deux cas, ces plus en plus sensibilisées à l’environnement. Si la valeur verte reste
éléments restent des indicateurs et l’étude in situ est indispensable. encore difficilement quantifiable, cet élément peut offrir une meilleure
liquidité au bien.
Quels sont vos critères prioritaires ?
Il est impératif, pour une analyse fine, outre la visualisation de l’en- Vous accompagnez vos clients dans leurs projets immobiliers de
vironnement, d’avoir une excellente connaissance du marché dans A à Z ? Comment ?
lequel nous opérons. Nous œuvrons majoritairement pour les établissements financiers.
En Principauté, la ville évolue sans cesse dans un perpétuel renou- Toutefois, de plus en plus de particuliers et notamment des marchands
vellement urbain. Sans cadastre publique, il est indispensable d’être de biens viennent nous consulter en amont de leur achat. Bien que la
informés et d’anticiper d’éventuels changements autour de l’actif plupart soit alerté sur le marché immobilier, ils viennent nous consulter,
pouvant influer sur sa valorisation, en négatif comme en positif. selon leur projet, afin d’obtenir un premier avis sur la qualité de l’actif
Les dispositions d’urbanisme peuvent également concerner le bien et de l’immeuble dans lequel il se situe, ou d’avoir une vision plus fine
lui-même, lui conférant de potentiels droits de surélévation ou de pour une éventuelle rentabilité locative associée aux coûts de détention
remembrements avec des immeubles voisins, pouvant offrir des sur une période donnée.
possibilités de nouvelle promotion. Certains de nos clients nous demandent également un rapport avant
A cela s’ajoute dans le cas d’un appartement, la qualité de l’immeuble achat, selon les normes de la RICS, institution à laquelle nous sommes
dans lequel peut se situer le bien ; que ce soit en termes d’architecture, affiliés, incluant la revue de certains éléments structurels.
d’histoire (valeur émotionnelle) ou de ses prestations. Suite à l’acquisition, nous réalisons également des suivis de chantier,
L’appartement sera, lui, ausculté quant à la qualité des rénovations pour le comptes des établissements financiers afin de s’assurer de
éventuelles effectuées et des prestations offertes, la dimension des l’emploi des fonds et de la cohérence des travaux avec les autorisa-
extérieurs, de sa vue, même si celle-ci n’est jamais acquise à Monaco, tions obtenues.

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