Après trois années portées par des opérations hors norme, la construction et l’immobilier monégasques ralentissent nettement. Les chiffres du premier semestre 2026 confirment cette rupture de cycle, sans remettre en cause le poids structurel d’un secteur qui participe, depuis des décennies, à la transformation du territoire et au financement de son modèle économique.
Un milliard d’euros de chiffre d’affaires envolé en un an. En 2025, la construction est passée d’un sommet de 2,7 milliards d’euros à 1,7 milliard, soit une chute de 36,1 %. Un repli spectaculaire, à la mesure des années exceptionnelles qui l’avaient précédé. L’extension en mer, Testimonio II, l’îlot Pasteur et plusieurs autres opérations majeures avaient porté le secteur à des niveaux d’activité sans précédent. Rien que « Mareterra a rapporté plus de 1,2 milliard d’euros de TVA et droits d’enregistrement », notent les élus Thomas Brezzo et Jade Aureglia*.
La fin de ces grands chantiers marque-t-elle un simple retour à la normale ou le début d’une mutation plus profonde ? Les chiffres du premier semestre 2026 semblent confirmer, en tout cas, que le retournement se prolonge. Le chiffre d’affaires de la construction s’établit à 778,4 millions d’euros, contre 969,1 millions un an plus tôt, soit une nouvelle baisse de 19,7 %. Il représente désormais 8,5 % du chiffre d’affaires monégasque, hors activités financières et d’assurance. Le mouvement touche également l’immobilier. Au premier semestre 2026, le chiffre d’affaires des activités immobilières recule de 25,8 %, à 450,2 millions d’euros. La baisse provient notamment de la promotion immobilière, malgré la progression de l’achat et de la vente de biens propres.
Le marché de l’immobilier neuf accuse, lui aussi, le contrecoup de la livraison des grandes opérations. Seulement quatre appartements neufs ont été vendus au cours des six premiers mois de 2026, pour un montant de 42,7 millions d’euros, contre 57 transactions un an auparavant. Cette chute de 93 % ne traduit cependant pas nécessairement un effondrement de la demande. Elle tient avant tout à la faible disponibilité de logements neufs ou commercialisés sur plan, après un premier semestre 2025 exceptionnel. Le marché des reventes résiste davantage. Avec 238 transactions, leur nombre est exactement identique à celui enregistré au premier semestre 2025 et demeure au plus haut niveau de la décennie. Leur montant total recule de 21,2 %, mais atteint encore 1,2 milliard d’euros, le deuxième résultat le plus élevé depuis le début de la collecte de ces données en 2006.
Bien plus qu’un secteur économique
Ces indicateurs illustrent la place particulière occupée par la construction et l’immobilier dans l’économie monégasque. « Le BTP et l’immobilier forment un secteur essentiel pour Monaco, même si la construction, prise isolément, pèse un peu moins de 10 % du PIB », souligne Thomas Brezzo, Président du Conseil national. Leur influence dépasse en effet leur contribution directe à la richesse nationale. Le BTP comptait encore 6 245 salariés en 2025, soit plus d’un salarié du privé sur dix, sans intégrer les intérimaires. Au deuxième trimestre 2026, ses effectifs restent stables sur un an, avec 6 639 emplois. Cette résistance contraste avec la baisse du chiffre d’affaires et montre que les entreprises cherchent, pour l’heure, à préserver leurs compétences malgré la diminution de l’activité. Autour des entreprises générales gravitent des centaines de sociétés de second œuvre, des architectes, des bureaux d’études, des fournisseurs, des artisans et des prestataires spécialisés. La construction alimente également l’intérim : en 2025, quatre missions sur dix étaient réalisées pour le compte d’entreprises du bâtiment.
L’immobilier joue, de son côté, un rôle qui ne se limite pas au montant des transactions. L’arrivée de nouveaux résidents génère des recettes fiscales, mais aussi de la consommation, des créations de sociétés, des emplois et une demande de services. L’immobilier et la construction forment ainsi un même écosystème, au croisement de l’activité privée, de l’investissement public et de l’attractivité internationale.
Le BTP au cœur de la transformation monégasque
Cette place centrale s’explique par l’histoire contemporaine de Monaco. Depuis l’après-guerre, le développement économique de la Principauté s’est accompagné d’une transformation physique permanente de son territoire. Faute d’espace, Monaco a construit en hauteur, creusé dans la roche, couvert ses voies de circulation et gagné des terrains sur la mer. Sous le règne de Rainier III, l’urbanisation a accompagné la diversification d’une économie longtemps centrée sur le tourisme et les jeux. La construction d’immeubles résidentiels, de quartiers entiers, d’infrastructures publiques, d’équipements culturels et de surfaces destinées aux entreprises a permis d’accueillir de nouveaux résidents et de nouvelles activités. Fontvieille a illustré, dès les années 1970 et 1980, cette capacité à produire du territoire là où il n’existait pas. Plus récemment, Mareterra a prolongé cette logique, avec six hectares supplémentaires gagnés sur la Méditerranée. Entre les deux, la Principauté a connu une densification continue, faite de démolitions-reconstructions, de surélévations et de projets techniquement toujours plus complexes.
Un moteur également financier
À Monaco, la valeur créée par le foncier et l’immobilier participe aussi au financement du modèle économique. Les opérations immobilières génèrent des droits de mutation et des recettes de TVA, tandis que la construction alimente l’activité, l’emploi et les cotisations sociales. Cette mécanique explique pourquoi les retournements du secteur dépassent largement les seules entreprises du bâtiment. En 2025, la baisse de la construction a représenté plus de la moitié du recul du chiffre d’affaires total de la Principauté, hors activités financières et d’assurance. Peu de secteurs exercent un effet d’entraînement comparable sur les statistiques économiques monégasques. Mais ce modèle est par nature cyclique. Les grands projets produisent d’importants volumes d’activité pendant plusieurs années, avant de s’achever parfois presque simultanément. Entre deux vagues de chantiers, les entreprises doivent absorber un ralentissement brutal, alors même qu’elles ont recruté, investi dans du matériel et renforcé leurs équipes pour répondre aux besoins de la période précédente.
Après les records, quel nouveau modèle ?
Les besoins restent considérables : logements domaniaux, Nouveau Centre hospitalier Princesse Grace, traitement des déchets, mobilité, rénovation des équipements et adaptation du patrimoine immobilier aux exigences environnementales. Le prochain cycle pourrait toutefois être différent. Aucun projet actuellement identifié ne semble pouvoir remplacer, à lui seul, les volumes générés par l’extension en mer. La raréfaction du foncier, l’augmentation des coûts, la complexité technique et les contraintes environnementales imposent de revoir les priorités. Après plusieurs décennies dominées par la construction neuve et les opérations spectaculaires, la rénovation pourrait prendre une place croissante. Réhabiliter les immeubles, réduire leur consommation énergétique, adapter les logements aux nouveaux usages et prolonger la durée de vie des bâtiments constituent un marché moins visible, mais potentiellement porteur. Tout peut arriver. « Qui vous dit qu’en 2050, on aura les mêmes besoins ? Quand on voit les modifications des 50 dernières années, on peut imaginer une révision globale de la typologie de l’habitat », s’interroge Patrice Pastor, Président du Syndicat des promoteurs monégasques, qui n’exclut pas de futures extensions en mer si les technologies permettent de construire à des profondeurs plus extrêmes. Et pourquoi pas rêver un peu ? L’architecte océanographe Jacques Rougerie imagine et crée depuis des décennies des engins et des habitats subaquatiques, « paraissant sortir d’un roman de Jules Verne ». Et si l’avenir du BTP monégasque était « mérien » ?
*https://www.monaco-economie.com/conseil-national-un-concours-urbanistique-va-etre-lance-pour-penser-le-quartier-de-lannonciade/
Milena Radoman
