Le 1er juin 2026, le Conseil National a reçu le projet de loi n°1126 instituant un schéma directeur de développement et d’aménagement et portant diverses dispositions en matière d’urbanisme. Cette réforme entend moderniser les outils de planification territoriale en passant des règlements et autorisations sectoriels à une planification globale.
LA NÉCESSITÉ DE REPENSER L’URBANISME MONÉGASQUE
La réglementation actuelle repose sur l’Ordonnance-Loi n°674 du 3 novembre 1959, complétée par les Ordonnances Souveraines n°3.647 du 9 septembre 1966 et n°4.482 du 13 septembre 2013.
Monaco a adapté sa politique urbanistique à son territoire singulier : exploitation des souterrains, verticalité, constructions sur la mer, etc. Toutefois, la raréfaction des terrains impose désormais de planifier davantage la reconstruction de « la ville sur la ville ».
Le projet de loi entend doter Monaco de nouveaux outils de planification sophistiqués, garantissant qualité de vie et adaptation au changement climatique.
UN PROJET DENSE POSANT LES BASES D’UN CADRE JURIDIQUE AMBITIEUX
Le premier titre crée le Schéma Directeur de Développement et d’Aménagement (SDDA), instrument de planification stratégique visant le renouvellement urbain, le développement des logements, l’accompagnement du développement économique, la mobilité, les équipements publics, la préservation des espaces naturels et du patrimoine architectural, etc.
Inspiré du Schéma de Cohérence Territoriale français, le SDDA comprend : un rapport prospectif établissant état des lieux et une projection à 20 ans, un plan d’aménagement stratégique, et un programme d’actions accompagné de documents graphiques.
Il introduit deux notions clés pour les acteurs de l’immobilier et propriétaires fonciers :
– « L’emplacement réservé » : servitude affectant un terrain d’une destination spécifique, limitant les autorisations de travaux délivrées aux propriétaires et interdisant les constructions non conformes ;
– « Le secteur à l’étude renforcé » : périmètre où l’État envisage une opération d’aménagement dans les six ans, avec des possibilités d’évolution des constructions existantes plus limitées.
Le premier SDDA sera adopté dans les 4 ans suivant l’entrée en vigueur de la loi et les règlements d’urbanismes rendus compatibles sous 2 ans. Sa mise en œuvre sera ensuite réévaluée tous les 6 ans.
Le second titre dote l’État de prérogatives foncières renforcées pour la mise en œuvre du SDDA :
- Un droit de préemption renforcé : applicable dans les « emplacements réservés » et les « secteurs à l’étude renforcés » aux aliénations à titre onéreux d’immeubles, cessions de droits indivis, cessions majoritaires de parts de SCI et donations entre vifs (hors cercle familial). Innovation majeure : l’État pourra préempter à des conditions différentes de la déclaration d’intention. Ce droit primera sur les autres droits de préemption existants.
- Un droit de délaissement : mécanisme juridique permettant au propriétaire d’un bien frappé d’un emplacement réservé ou d’un secteur à l’étude renforcé de solliciter l’acquisition anticipée de son bien par l’Etat.
- Adaptation de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique aux spécificités du SDDA pour les biens situés dans les « emplacements réservés » et « secteurs à l’étude renforcés ». Les indemnités seront fixées par le Tribunal selon la consistance des biens, sans qu’il ne soit tenu compte des améliorations visant seulement à majorer l’indemnité et en se rapportant à l’usage effectif des biens un an avant l’arrêt du projet de SDDA.
- L’obligation de raccordement aux réseaux : des servitudes d’utilité publique permettront également de renforcer la politique de décarbonation de la Principauté.
Ces prérogatives renforcées ont déjà suscité des craintes quant à la nécessaire conciliation entre la conduite d’une politique foncière cohérente et les droits des propriétaires, la préservation de la sécurité juridique et la du dynamisme du marché immobilier.
Le Haut-Commissariat à la Protection des Droits, des Libertés et à la Médiation a ainsi sollicité des garanties supplémentaires : clarification de la portée normative des composantes du SDDA, participation publique effective, évaluation environnementale stratégique indépendante, renforcement de la protection des propriétaires et meilleure prise en compte des conséquences sociales du SDDA.
UN CADRE JURIDIQUE APPELÉ À ÊTRE COMPLÉTÉ
Ce projet de loi constitue la première pierre d’une refonte globale du droit de l’urbanisme monégasque dont les acteurs de l’immobilier et propriétaires fonciers devront attentivement suivre l’évolution.
